金利タイプはどれを選べばいいのか

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金利上昇時には長期固定型金利が安心

住宅ローン選びのポイントは、大きく分けると「金利タイプと金利の高低」「返済方法」の2つに分けられます。

ここでは、「金利タイプと金利の高低」について詳しくご説明します。

金利タイプは「変動金利型」「固定金利期間選択型」「全期間固定金利型」の3つがあります。この中で民間の金融機関は、変動金利型と固定金利期間選択型がメインとなります。

変動金利型は、年に2回金利が見直される一般的なタイプのほかに、金利上昇に上限を設けた「上限金利特約付き変動型(キャップローン)」があります。

固定金利期間選択型は、一定期間金利が固定されますが、固定期間の終了後は新たに変動金利か固定金利かを選び直し、その時点の金利が適用されるので、そのときに金利が上昇していれば毎月の返済額は膨らみます。

固定金利選択型の固定期間は1~20年が中心です。「金利1パーセント」など低金利が目玉のキャンペーン商品は、固定期間1~3年の短期固定タイプが主です。

一方、全期間固定金利型の代表格はフラット35になります。

フラット35は最大35年、返済期間終了まで金利が固定されるため利用者にとっては安心して返済計画が立てられる住宅ローン商品です。

このフラット35は、住宅金融支援機構と民間の提携商品で、現在では330を越える金融機関が取扱いをしています。

固定金利と変動金利のどちらが有利かは、金利の動きによって大きく変わりますが、現在の状況では「全期間固定金利」が安心といえます。

低金利で利息の安い変動金利は、目先で見れば得ですが、金利上昇期には利息が増えて、リスクが極めて高くなるからです。

今の低金利は歴史的に見ても過去最低水準ですので、長い目で見れば金利が上昇するのは確実なので、長期固定型がおすすめなのです。

変動型は長期固定をメインに組み合わせる

現在の低金利を生かして変動金利のメリットを重視したい人や、共働きで貯蓄力があり、繰上げ返済でローン残高を減らせる人は、フラット35などの長期固定型を中心にしながら、一部を低金利の3年固定などにして、返せるだけ返してしまうのも手です。

ただし、3年固定などで借りる額は最低限におさえ、できるだけ早く返すのが鉄則です。

仮に2500万円を25年返済で金利3パーセントで借りてしまった場合は、3年後に金利が1パーセント上がっていると、毎月の返済額は約13,000円増え、総返済額は約400万円もアップしてしまいます。

そうした意味では、多少のお金を払っても、ファイナンシャルプランナーなど専門家に相談しても、決して無駄な投資にはならないといえるでしょう。