住宅ローンの借り換え

住宅ローンで得をする借り換えとは

住宅ローンの借り換えとは、現在のローンを新たに金利の低いローンで完済し、それ以後は、その低金利のローンに乗り換えて総返済額を減らすという方法です。

借り換えといっても、新しい住宅ローンを借り入れるのですから、申し込みの手続きや銀行の審査は必要です。

また、融資対象の物件が担保割れしている場合、つまり住宅の売却見込み価格(査定価格)がローン残高を下回る場合には、借り換えしようとしても出来ない場合が出てきます。

しかし最近では、1000万円程度の担保割れまでなら相談に乗ってくれる銀行もあります。借り換え専用のローンもあって、融資上限が物件価格の200パーセントに設定されているものもあります。

見方を変えれば、それだけ債務者の返済能力が重視される傾向にあるともいえます。

借り換えのメリットを受けるための条件

一般的に、借り換えのメリットがあるといわれているのは、次の3つの条件のすべてに当てはまる場合です。

乗り換えを考えるポイント

●金利差が1パーセント以上である

●ローン残高が1000万円以上ある

●返済期間が10年以上残っている

こうした条件が前提となる理由は、借り換えのための費用が以外のほか高いためです。

抵当権抹消費用や新たな抵当権設定登記費用、保証料などは、2000万円を残り25年で借り替えたような場合、50万円以上の費用負担になることもあります。

ただし、ここ数年は民間金融期間のシェア競争により、当たらしタイプの住宅ローンが続々と登場してきています。

たとえば、住信SBIネット銀行では、借り換えに伴う保証料、団信、8疾病補償の保険料、一部繰り上げ返済手数料が無料になります。

基準金利よりマイナス1.91パーセントという金利優遇も行っていて、単純に先の条件を当てはめることはできません。

キャンペーン価格などの魅力で、借入時に3年固定金利選択型や、変動金利型の商品を選んだ場合は、金利情勢を見極め、上昇の気配があったら早めに固定金利型への移行を検討したほうがいいかもしれません。

その際に、固定金利型の中でもっとも有利な条件の商品への借り換えも選択肢の一つになってきます。

長期固定のフラット35も借り換えで利用できるようになっています。

いずれにしても、ローン契約を結んでからでも、借り換えを視野に入れて、定期的に新商品のチェックをすることをおすすめします。